在澳洲,房地产投资的三大铁律

时间:2021-11-22 11:02来源:原创作者:海外风向标点击:

导读:
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炒房 – 新的财富进阶途径
现在是房地产交易的好时机吗
地产投资的三大铁律


在澳洲,房地产投资的三大铁律


说起炒房客,十个人里面有9个都表现出厌恶、不屑、以至于反感的态度。



嘴上说憎恨,但是心里却非常诚实。



其实,人人都想成为炒房客。



炒房 – 新的财富进阶途径



在中国,千万人民币家庭净资产的高净值家庭职业构成中,炒房者占去1/10。



胡润百富发布的《2021中国高净值人群家族安全报告》数据显示,与去年相比,2021年中国高净值人群消费价格总水平上涨了4.39%。而这其中,房产板块的平均涨幅高达9%,位列统计范围内10大板块的第二。



虽然炒房者占比较此前一年没有发生变化,但在总基数增加的情况下,炒房者的数量也变得更多。

在澳洲,房地产投资的三大铁律


在澳洲,家庭财富也随着房价上涨,水涨船高。



由于房价和股市的飙升,澳洲家庭的财富水平大幅飙涨。

在澳洲,房地产投资的三大铁律


澳洲各地房价过去7年价格指数

在澳洲,房地产投资的三大铁律


虽然许多新进富豪仍然背负着银行的巨额贷款的“负豪”,但这并不妨碍澳洲新的财富格局,即总体而言,澳人要比他们想象的更富有得多。



数据也支撑了这一点,根据澳大利亚统计局(ABS)的数据,以同居夫妇和单身人士的平均财富计算,截至今年6月,人均财富达到创纪录的522,032澳元。过去一年,家庭平均财富激增了20.3%。



而财富增长相对的则是不温不火的工资。与大幅增长的资产价格相比之下,工资每年仅增长1.7%,自2013年年中以来一直低于3%的长期平均水平。



而同一时间,澳洲房价中值上涨18.4%,至666,514澳元,为1989年7 月以来的最快年度涨幅,股市(XJO)指数上涨了25%,屡创触及历史高点。



纵观澳洲房价走势图,澳洲虽然经历多次加息降息,房价一直坚挺,好国家好城市好地段核心房子,价格就不会降。



所以,不管在哪。想要进阶新贵,必须要依靠实物资产(如房产等)和金融资产(如股票、债券等)升值的加持。



我们常说水涨船高,必须得先有船(资产),才能乘着东风快速前进。



现在是房地产交易的好时机吗?



最近有读者留言,问现在是地产交易的好时机吗?



现在可以上车买房吗?



现在可以高点卖房吗?



云云。。。



每次和朋友谈到这些话题,我都会问房产投资的目的是什么?初心是什么?



有自住的,有升值的,有为养老的,有买给子女的。



但是不管是哪一种,最主要的目的还是保值升值(也包括自住)。



要知道,现在还在讨论购房、投资的读者一定手上是有闲钱的,是有资金实力的。对于他们而言,买房根本不是难事,但是难就难在如何快速升值,而不被套牢。



所以,读懂市场,读懂行情数据是关键,而不是人云亦云跟风加码。



先说买房。



如果你是自住,我一直都说,不管什么时间都是好的入市窗口。对于投资客,选择产品是关键,且随着加息压力逐渐升高,房产投资的金融成本也将升高。

在澳洲,房地产投资的三大铁律


对于卖房。



当前,新上市的房屋数量在一周内飙升了 64%,由于房东担心错失良机,预计未来几周将有更多房屋上市。



供需关系出现重新调整,势必会对定价重新调整。



接下来的两个星期六每个周末有超过 1000 场拍卖,这将可以检测出买家需求和卖家的定价。



目前各种指标都显示,房价增长正在失去动力,价格增长率正从峰值回落,所以这可能在一定程度上推动了房东采取行动,这导致更多的新房源出现。”



但是,市场正如此前和大家阐述的那样,预计在圣诞节前还会出现一个小高峰,即明显的翘尾行情。所以,抓住翘尾行情,加之经验丰富的中介加持,待售物业恐还能再冲出一个高价。



说完行情说观点,面对如此地产局势,接下来该如果操作?



地产投资的三大铁律



对待房产,你要喜新厌旧



有人对房产的态度是选择一套对的,然后住到老。



虽然,此话说得不错,但是实际操作上却是很难实现。首先,年轻时购房如果没有强大的家庭支持,很难一步到位。就算先等个十年赚钱,如果你不是创业成功,光靠工资收入是怎么都没有办法赶上房价的增幅的。



所以,对待房产你一定要“喜新厌旧”。



房子是资产,资产就要讲求保值增值。只有不断置换,才能实现房产和财富的越来愈好。



另外,对于房产千万不能产生感情。日久生情虽不错,但是人生还是要向前看,向钱看。周围就有朋友,年轻时辛苦打拼买下一套房(在中国),花尽心血装修、修墙裙,最后要置换的时候总是下不了决心卖掉“有感情”的老宅,而错失财富增值的良机。



所以,但这一点,我觉得澳洲的房产(尤其是公寓)拎包入住(装修好了)是一个好的机制。毕竟面对千篇一律的装修风格,断舍离的感情也好一些。



不要活在过去



最近这一年多,每每写房产时,总会有读者留言,说现在是30年一遇的大涨,这不具有持续性,泡沫再大,终究会有被戳破的一天,房产一定要跌的话。



我还是想说,要用发展的眼光看现在的地方行情。



买房人,千万不要沉浸在大涨年前房价中,觉得去年涨这么多就一定是泡沫;而对于卖房人,则也不要沉浸在市场出售潮的恐惧之中,觉得现在不卖就错失高点了。



实际上,房产买卖,永远只需要关注当前的市场价,比如同街区的成交价格,同区域的行情走势,然后做最正确的操作。



如果,总是活在过去,那么只会延误财富增值的好时机。



在近一年多的时机交易中,这样的例子比比皆是。5年涨50%或者翻倍的例子不在少数。



这月初,我就写过悉尼一对夫妇出售了他们于9个月前刚买的一套Kensington的三房联排别墅,在没有做任何改造的情况下,从中获得了49万澳元转售毛利。



而据报道,新业主甚至都没来看过房子。



其实在9个月前,这对夫妇刚买就后悔了,觉得自己钱花多了,还没有住进来就想要卖掉。当时他们的购入价格是255万澳元。可谁想,现在的出售价格却高攀到315万澳元。



所以,决定你操作的远不是历史价格,而是房价的大行情以及小趋势。



消除信息障碍



在澳洲买房,许多时候是有一个巨大的信息鸿沟的。这不仅仅是在专业的房屋交易以及寻找合适房源上面(诸如买房中介的职责),更多的还是购房、房产投资的思维上面。



在澳洲如果生活久了,生活圈子会越来越固定越来越缩小。许多人来澳洲20多年,一直就住在一个区域,重来也没有想过换一个区去看看。



所以,你一定要破圈。



要和不同行业、不同背景的朋友聊聊地产、聊聊区域生活。这样新鲜事物、新鲜资讯才能抵达你的生活圈子,才有可能抓住各种做大做强的机遇。



买房好比一次创业 ,分辨优质资产劣质资产不下于填报自己的高考志愿。抓住每一次投资升级的机会,远比你加薪升值两级要重要。



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