美国房价大涨,怎么回事?对中国有何启示?

时间:2021-05-31 16:38来源:原创作者:海外风向标点击:

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过去一年,美国疫情严重,但楼市非常火爆!

Redfin的报告称,2021年1月底,美国房屋销售价格中位数已升至318750美元,同比增长15%;新上市房屋地产要价达334770美元,创历史新高,同比增长10%;房屋销量同比增长29%;新挂牌量同比下降11%;房屋交易的平均周期仅为34天,同比减少了22天,其中52%的房屋在两周内就达成了最终的报价。这是货币放水的结果。

2020年美国房价反而加速上涨(如图)

美国房价大涨,怎么回事?对中国有何启示?

 

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但,必须关注一点:与以往房价上涨不同,此次是富人买得积极,而穷人买不起,社会不平等加剧!

2020年第四季度,美国房屋自有率为65.8%,离次贷危机之前69%的高峰仍有不少差距。这意味着,疫情期间真正买得起房子的无房一族并不多,更多房产其实是被有房的中高收入群体买走。

2021年1月,美国第二套房产的抵押贷款申请量同比去年1月激增84%,而同期首套房产抵押贷款的申请量同比仅增加了36%。

许多美国人已经意识到远程工作将继续存在,对于一高收入群体来说,可以无限期地在湖边小屋或滑雪公寓里上班。但对于低收入的无房群体而言,随着价格上涨,买房将越来越遥远。

陈教授这个大HOUSE据说40万刀,放中国东部一二线不算啥,在美国有点贵。

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过去一年,美国楼市火爆,二手房市场库存变化具有显著的区域差异!

今年1月,南部地区降幅最大为24%,中西部降2.6%,东北部降14.4%,西海岸降6.6%。

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供求关系决定价格变化,南部地区价格涨幅最明显,其中德州最抢眼。东北部与西海岸涨幅较小,其中旧金山库存不降反增!

其实,过去二十年左右,美国出现了人口主要向南流、次要向西流的现象。而近几年,中国人口也开始显现向南流,略兼顾向西部成都、西安、重庆流的特征。大家必须高度关注中美之间这种相似性,而且美国的人口流向领先于中国!

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值得关注的是,过去多年西海岸房价涨幅在全美最高,去年以来有些反常,可能与过去多年房价涨幅巨大,当前房价水平很高有关,比如旧金山。

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如果某段时间一个城市的房价涨太多,即便是这个城市基本面很强,也有可能出现房价调整,这叫精疲力尽,需要一段时间养精蓄锐。

深圳,是否有点像旧金山? 请大家思考……

美国最近一项针对经济学家、投资策略师和房地产专家的调查显示,84%的被调查者认为,得克萨斯州首府奥斯汀(Austin)有望成为2021年房价涨幅最快的城市,其次是菲尼克斯(59%)、纳什维尔(67%)、坦帕(60%)和丹佛(56%),而排在榜末的则是东岸的纽约及西岸的旧金山、洛杉矶。

与昂贵的东西岸相比,榜首的五座城市均处于美国的中部或南部地区,性价比相对更高,平均而言只要花30万美元左右即可买到一套独立房屋。

老杨拉了奥斯汀与全美房价走势图。2020年四季度相比2078年二季度,全美房价上涨约4.8倍,而奥斯汀则上涨7.1倍!看时间段,主要是06年以来明显跑赢了全美大势,07-08年跌幅小于全美,09年以来涨幅大于全美。

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一位身处奥斯汀的当地华人表示,目前市场十分狂热,比如近期一套楼盘出来不到48小时就有十多个买家竞价,最后成交价远远超过了放盘时的价格。

德州首府奥斯汀(Austin)近些年来经济和人口增长远超全美平均水平,市中心地区的房地产市场更是方兴未艾。由于推行低税负政策,与全美大多数地区相比,德州具备特别有利于工商业发展的外部环境。

奥斯汀虽然是美国第二大州的首府,但人口不足百万,都会区也只有约200万,远不及本州的休斯敦。

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但过去十多年,奥斯汀经济发展很快,高新科技产业聚集, 半导体和计算机产业发展较快,加之住房成本远低于硅谷,吸引了大批高科技人才和企业,成为知名的高新技术中心,被誉为“硅山”(SiliconHill),是Freescale半导体公司、戴尔公司总部所在地。此外,IBM、苹果、谷歌、英特尔、思科、3M、eBay等也在当地设有分部。

另外,奥斯汀也正在成为制药和生物技术公司的中心,拥有约 85 家医药及生物技术企业,被评为美国第12位生物技术和生命科学中心。

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这种城市的产业特征与房价走势,其实也可以给中国带来启发。比如,杭州未来科技城原来处于郊区,但阿里等科技巨头入驻之后,近几年房价涨幅跑赢杭州大势;再如,华为将总部搬迁东莞松山湖之后,近几年松山湖的房价涨幅惊人!还有,作为新兴的科学中心之城,合肥是否未来也会出奇迹?

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