美国楼市,重演2007年的疯狂?

时间:2021-05-31 16:42来源:原创作者:海外风向标点击:

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当前,全球累计新冠肺炎死亡病例超过100万例。在美国,有20万人因疫情而死。人口占比全球不足5%,死亡人数却占到了20%以上。防疫彻底失败,这是挣脱不了事实。

美国楼市,重演2007年的疯狂?

一场疫情浩劫,全球第一大经济体陷入大衰退之中。二季度,美国GDP年化季率下降32.9%,去年同期为+2.1%,这个数值创下自1947年美国政府开始跟踪该数据以来的最大跌幅。并且,按照当前剧本走,经济V型大反转没有一点可能性,双底或L型成为大概率事件。

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覆巢之下,岂有完卵,失业潮随之沓来。9月24日美国劳工部披露数据,上一周首次申请失业救济人数升至87万,已经连续4周维持在85-90万之间,远超市场预期。截止目前,仍有近3000万美国人领取失业救济。

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然而,美国两党持续纠缠扯皮,新一轮财政刺激政策遥遥无期。3000万人嗷嗷待哺,当下骨感的现实令人绝望——付不起房租。

美国人口普查局8月底进行了一项调查,超过800万美国租户无力支付上月房租。而另一项政府调查显示,约1450万租户对下月支付房租没有信心或信心不足。

据金融咨询公司Stout Risius Ross对人口普查数据的分析,仅在南卡罗来纳州,就有52%的租房户付不起房租,面临被驱逐的风险。未来四个月,该州可能会有约18.5万起驱逐案。另外,29个州的40%或更多的租房者可能面临被驱逐的命运。

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(美国租客被驱逐的风险越来越大)

据The Aspen Institute研究所预估,未来几个月,多达4000万人可能面临被驱逐的风险。4000万人,已占全美总人口的12%以上。

租客命运不济,房东同病相怜。美国布鲁金斯学会一份研究报告显示,年收入低于5万美元的房东,房租收入占家庭总收入的19%。当租客无法支付房租,那么房东们也将面临失业或违约风险,毕竟房东们也有房贷、车贷、消费贷。

一环出了问题,多米诺骨牌效应的余威就会发作。对于中低收入或没有收入的美国人而言,这就是一场噩梦。

如人饮水,冷暖自知,这就是当下数千万美国人的真实写照。

02

一边厢,残酷的现实让人无法自拔。另一厢,却上演大肆投机的极致疯狂。

当前,美国楼市相当火热,一些新房源一上市便被抢售一空。8月份,美国新屋销售季调后环比上涨4.8%,大幅好于预期的降幅1.2%,总量至101.1万户,创2006年9月以来的14年新高。

8月环比增速看似不大,但同比增速为43.2%。要知道,7月份,新屋销售96.5万户,同比大增36.3%,创下1996年以来的最大涨幅。

新屋市场仅占美国楼市的10%,却是美国房地产市场的风向标。据全美地产经纪协会(NAR)披露, 8月美国成屋销售季调后年化总数为600万户,同样刷新2006年12月以来新高。

据《华尔街日报》报道,全美范围内价格在100万美元以上的房屋销售增长了44%,美国南部地区这一比例增长了63.1%。

销量推升很快,价格也放量上涨。美国8月的成屋售价中位数打破了6月和7月所创的纪录新高至31.06万美元,同比增长11.4%,同比连涨102个月。值得注意的是,这已经高于2007年金融危机前楼市泡沫顶峰时的23万美元。

美国房地产火热得不行,但在几个月前还是异常的悲观与冰冷。

今年3月,美国成屋销售断崖式下跌,5月创下1982年以来最大的同比跌幅27%。6月成为重要转折月,7月份二手房销售快速攀升至586万户,创2006年底以来最高水平,环比增长25%,继6月环比增长20%后,连续第二个月创出1968年有统计以来的最高单月涨幅纪录。

8月,又双叒叕大涨了!短短几个月,从冰冷到极致癫狂,究竟经历了什么?

今年疫情期间,美联储开启了史无前例、无底线的大放水。短短3个月,美联储资产负债表从4万亿美元飙升至7万亿美元。

美国楼市,重演2007年的疯狂?

(美联储资产负债表快速攀升,来源:经济网)

美联储实施零利率,叠加无限量QE,实际利率下降很快,抵押贷款利率来到了历史低位水平。据美国住宅贷款抵押机构房地美(Freddie Mac)公布的数据显示,上周美国30年固定抵押贷款平均利率为2.87%,为历史第二低水平。15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。

这有利支撑了楼市的快速回暖。

美国滥发货币的大背景之下,市场预期未来通胀会抬头,居民陷入了疯狂投机之中。不仅是买房,还买股票、买黄金。其中,美股不足半年时间,纳斯达克指数反弹了75%,俨然走出了大牛市的奇观。另外,连国际金价同期也暴涨了40%。

美国楼市,重演2007年的疯狂?

(来源:Wind)

水太多,实体经济又太差,无奈只有去到股市、楼市等蓄水池,短期搏一搏,单车变摩托!

当然,美国房地产的量价齐升,还有疫情之下居民单独居住的需求有所增长的原因。另外,美国前期超级纾困政策,不工作拿到的钱比工作的时候还要多,一定程度上助推了资产泡沫。

03

9月24日,美联储主席鲍威尔再度警告称,如果政府不能向家庭提供更多援助,可能会引发房屋抵押贷款违约和驱逐潮。

这可不是危言耸听。新冠疫情仍在美国肆掠,失业人数高达数千万人,而背后又与房贷违约、无法支付房租等风险密切相关。风险敞口越来越大,纾困救助政策一旦无法维持到位,灾难容易降临。

要知道,2008年次贷危机,是由贷款抵押市场违约开始的。当时,美国的金融机构为了追求高利润,向无信用资质的居民大规模发放购房贷款,再加上美国金融工具的过度创新、信用评级机构的利益扭曲、货币政策监管的放松,最终导致美国爆发了次贷危机。

一张牌倒下,其它牌会跟着倒下。这一次,跟2008年还不太一样,政府债务、企业债务、居民债务来到了历史高位,房市、股市、债市也均处于历史高位水平,难道美联储放水能解决一切?

美国楼市,重演2007年的疯狂?

(美国政府债务逼近27万亿美元)

如果美联储是万能的,2008年的危机不会发生。当下,美联储工具箱的杀手锏武器已经悉数打出,留下的子弹不会太多了。

历史总是惊人的相似。2020年不太平的年代,接下来黑天鹅一定不会少,且行且珍惜!

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