亚洲房产:并购不断,亚洲最大房产信托基金领展加大内地投资

时间:2021-11-22 10:42来源:原创作者:海外风向标点击:

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在完成了对澳洲悉尼三大零售物业的收购不久,领展又公布了新的物业收购项目。

11月10日,领展房产基金(00823.HK)在港交所公布上半年财年业绩后,宣布以总价58.2亿港元(约48亿人民币)收购两幢停车场、汽车服务中心及仓库物业的100%权益,分别位于柴湾及红磡。

领展方面表示,收购价较两项物业在10月22日的估值总额60.81亿港元,折让4.3%,将以内部资金及债务融资安排支付是项收购。

除了海外及香港,领展对内地业务的布局也未停下。今年10月底,领展以总价为7.54亿元人民币的价格收购广东省两座配送中心的75%股权,分别位于东莞市和佛山市。值得一提的是,这也是领展首次涉足内地物流领域。

根据此次公布的截至今年9月30日的财务状况,几笔交易完成后,领展的可分配收入及分派将增加3%。

财务数据还显示,领展的投资组合收益及物业收入净额分别按年增长10.4%、8.8%。其中,香港零售物业及办公室出租率创历史新高,分别达97.5%和93.8%;在内地,物业组合期内的收益总额及物业收入净额分别按年增长15.6%、13%,整体租金收缴率维持为97%。

自2015年首次进入内地,领展在一线城市相继获得多个大体量物业项目,如北京的中关村欧美汇购物中心、京通罗斯福广场等。去年第二季度,领展还在上海设立了内地运营总部。

在领展的“2025愿景”中,也明确提出,希望提升其它地区(尤其是内地)物业的占比,目标是内地资产占比达到20%。目前,领展的资产主要集中在香港,占比80%。

单看今年,领展也已经多次斥资收购内地的商办项目。例如今年2月份,领展以27.7亿总价收购万科旗下上海七宝万科广场50%的股权。在6月4日,领展房托发布公告称,收购广州物业太阳新天地购物中心,总价为32.05亿元。

而对于近期的收购,领展行政总裁王国龙表示,领展近年始终持续留意物流、仓库及其他物业的收购机会,希望不断优化资产组合,提升抗跌力。

积极收购的同时,领展称也并未放慢资产提升计划。目前,领展还有3个提升项目正在进行,其中包括位于深圳的领展中心城、香港的大元街市和乐富街市,预计成本分别为3.46亿港元、2700万港元及3200万港元。深圳领展中心城提升项目的预计完成日期为今年年末,而两个香港提升项目的预计完成日期均为2022年年中。

不过,能够实现近期密集的收购,主要得益于领展较低的资产负债。据中期财务数据显示,于报告期末,领展的负债比率维持在19.5%,负债总额增加39亿港元至425亿港元。债务到期年限平均为3.2年,债务到期日分散于未来17年间,资金压力较小。

公开资料显示, 领展房地产投资信托基金,是拥有一个包括位于香港、北京、上海及广州之零售商铺、停车场及办公室物业的多元化物业组合。如果以市值计算,领展还是亚洲地区最大型房地产投资信托基金。

受益于物流市场发展需求旺盛、投资收益率较高,当下,越来越多的房地产企业选择布局物流地产,并将其作为另一增长点。

10月18日,远洋资本有限公司联合某亚洲主权基金,发起设立4亿美元物流地产私募基金。

10月12日,凯德集团发布公告称,凯德投资旗下的凯德中国信托(即“CLCT”)拟以16.834亿元向非关联第三方收购一个物流资产包。该资产包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。这也是凯德中国信托首次进入内地物流市场。

率先入局物流领域的万科,在2014年就已涉足物流地产。据2021年中期报告披露,今年上半年,万科物流管理项目(含非并表项目)的营业收入为13.4亿元,同比增长64%。

一份来自世邦魏理仕发布的研究报告显示,物流地产被47%的受访投资者选为最青睐的投资标的,这是自2016年起的历年调查中首次排名第一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,物流地产、城市物业服务等领域都是当前房企、物企所重点关注的,也是时代发展趋势所在。而在具体的盈利模式方面,各大企业仍在探索中。除此之外,在运营管理方面,也必然考验企业的专业度。

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