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“思维圆桌派”热议稳房地产与稳经济大盘 政策加码下未来市场怎么走

2022-06-08 09:09:56 国内新闻 加入收藏
《投资者网》吴悦编辑 胡珊今年以来,国内房地产市场在经历了数年调控之后,已经基本出清了“炒房”的金融需求,回归到“居住”的本质。但与此同时,市场的长期低迷也让部分房企频频出现债务违约,甚至整个产业链面临较大的下行压力。特别是上海等城市受疫情干扰,房地产市场几乎停摆,加之全国有近20个城市陆续因疫情出现过短时期的线下售楼处关闭等情况,造成楼市下行压力加大。据克而瑞数据,今年5月,30个重点监测城市

《投资者网》吴悦

编辑 胡珊

今年以来,国内房地产市场在经历了数年调控之后,已经基本出清了“炒房”的金融需求,回归到“居住”的本质。但与此同时,市场的长期低迷也让部分房企频频出现债务违约,甚至整个产业链面临较大的下行压力。特别是上海等城市受疫情干扰,房地产市场几乎停摆,加之全国有近20个城市陆续因疫情出现过短时期的线下售楼处关闭等情况,造成楼市下行压力加大。

据克而瑞数据,今年5月,30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长4%,同比仍下降59%,与上月基本持平。百强房企5月单月业绩环比增长5.6%,同比降低59.4%,单月业绩同比降幅仍保持在较高水平,累计业绩规模同比降低52.3%,降幅较上月进一步扩大。 

经济下行压力下,房地产作为支柱产业,其行业的稳定性关系着我国金融体系乃至宏观经济增长的稳定。根据国家统计局的数据,2021年第四季度房地产业GDP同比下降2.9%,建筑业同比下降2.1%。也就是说,从去年四季度开始,房地产和建筑业对于经济的贡献为负,开始“拖后腿”了。

就在刚刚过去的5月,全国稳住经济大盘会议释放了强烈的“稳地产”信号,加上从今年初就开始陆续出现的政策信号,市场各方普遍预计,随着全国各地楼市放松政策不断加码,叠加国内疫情得到有效控制,房地产市场有望逐渐复苏。

那么,房地产的修复与宏观经济稳增长有什么关联?房地产政策叠加效应下,行业转型新机遇来自何处?如何从资源型驱动转向以用户为核心?在数字化颠覆大潮下,房企如何加码高质量发展,促进产业链进化、撬动增长曲线、成为赢家?

6月9日下午2:00-4:00,由思维财经、投资者网主办,中制智库联合主办的“思维圆桌派——稳房地产与稳经济大盘”将在线上召开,国务院参事室特约研究员陈全生、中制智库理事长兼研究院院长新望、同策研究院助理院长/同策首席研究员宋红卫、亿翰股份总部研究中心房地产首席研究员于小雨、投资者网总编辑陈元地等嘉宾将就上述话题展开深入探讨。

下行压力仍存 地方政策不断加码

总体来看,虽然部分城市的房地产纾困政策今年一季度就陆续开始出台,但政策的刺激效应会有所延迟,叠加部分城市疫情反复,目前中国房地产行业下行压力仍然存在。

据克而瑞数据,2022年5月,全国30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长4%,同比仍下降59%,与上月基本持平。一线城市供应缩量,成交环比下降22%,同比跌幅扩至50%。26个二、三线城市成交低位企稳,环比增长9%,同比跌幅收窄至60%。

在此背景下,各地纷纷出台楼市放松政策,截至5月末,已有约150个城市出台或跟进放松政策。其中,20个城市放松限购,25个城市放松限贷,14个城市放松限售,16个城市减免房地产交易税费,22个城市落地购房补贴,26个省市放松预售资金监管,71个省市放松公积金贷款。

从政策层面发出的积极信号来看,“稳房地产”已经成为市场各方的共识,各地也在因城施策,“花式”出台楼市新政。比如6月初,珠海推出公积金贷款新政,即珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款,也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)偿还购房贷款。这一系列政策也被戏称为“一人买房全家帮”,还上了热搜。

此外,二胎三胎人群也是各地楼市新政关照的一大热点,仅今年5月以来,就有至少包括浙江杭州、湖南衡阳、江苏南京、浙江舟山、辽宁沈阳、广东东莞、江苏扬州、江苏无锡、江西景德镇、江苏苏州、四川乐山、四川雅安、江西上饶等13城在发布的楼市政策中特别提及多孩家庭住房需求,包括二胎三胎家庭可以增加购房指标、领购房补贴、提高公积金额度等。

在政策面暖风频吹的影响下,进入5月以来,多个二三线城市“回暖”迹象初显。据克而瑞数据,有26个二三线城市成交额环比增长9%,其中长春、佛山、徐州、南宁、苏州、大连、武汉、青岛、无锡等涨幅均超25%,这些城市多数前期均出台宽松类政策;佛山受核心城市广州复苏影响,环比涨幅高达七成;长春因疫情静态管控解除,成交也迎来一波补涨行情。

受益于此,一些资金链稳健、凭借经营质量熬过了此轮地产“凛冬”的房企也开始率先走出了筑底回升的销售曲线。如海伦堡中国控股有限公司,截至5月25日,中山海伦堡·玖悦府项目当月来访客户953批,较上月同期来访客户323批,环比增长195%,成交套数是上月同期3.9倍。同期,中山海伦堡·青云台项目的来访客户637批,成交套数环比增长38.33%。

无独有偶,海伦堡位于广州市的项目销售表现也相当优异。在房贷利率降低后,置业门槛下降,海伦堡位于广州市从化区的雅居乐·海伦堡·溪境花园项目,趁势加推新楼栋,加推2天即成交60多套房源,成为广州市从化区的区域销冠项目。

高周转恐难持续 房企亟待模式创新

当下,政策面虽然有回暖迹象,但对于房企而言,摆在面前的仍有两大难题:一个是短期债务的“燃眉之急”,另一个是探索全新市场与行业环境下的可持续发展模式。

人民法院公告网公告显示,2021年,全国近400家房企宣告破产。今年初以来,房企债务违约事件仍此起彼伏。其中,美元债违约就是不少房企当下的“燃眉之急” 。

2022年以来,包括荣盛发展(002146)、大发、禹洲等房企均就自身美元债展期或契约修订向持有人征求意见,且方案均获得了持有人超过半数以上的同意,实现成功展期。中国金茂、世茂、建业地产及新城控股(601155)等房企纷纷回购美元票据。

尤其是随着各地稳楼市政策加码,大部分房企也加快了去化速度,销售迅速回款也有助于化解当前的债务危机。不过,从中国房地产行业多年的发展轨迹来年,房企的扩张基本都是通过负债加杠杆实现的。而近几年的调控政策收紧之下,面对金融机构的“去杠杆”、“三条红线”等压力,大部分房企的债务水平已处于紧绷状态。恒大的债务违约事件,给无数房企敲响了警钟,如何维持健康的负债水平,将是今后房企的重要功课。

在此导向下,过去房地产“黄金十年”所依赖的增长模式,即“高负债-高周转”模式,在始终坚持“房住不炒”的政策环境下,恐怕也很难再持续下去。因此,房企也需要探索长远的发展路径,从资源型依赖向靠管理提质增效的模式转型。

以万科为例,其规划的路径是“止跌企稳,稳中提升”。房产开发仍是万科最主要的业务,但拿地模式从分散改为集中管控,额度也不再做切分,统一进行总体把握。并且提高对项目盈利水平的要求、对操盘团队能力的要求,这些举措将转化成实实在在的盈利贡献,通过管理红利来提高整体回报。

另一个典型的例子是旭辉地产,公司在2021年业绩会上明确提出旭辉要加大力度推进轻资产模式,让旭辉拥有穿越周期的能力。轻资产模式以物业管理、商业地产、长租公寓和代建业务为重点发展方向。其中,代建业务是旭辉在2021年新成立的板块,由于企业在业内良好的口碑、较为全面的上下游产业链以及全国化的布局,旭辉建管的发展速度相对较快。截至2022年3月23日,旭辉建管的合约建面已经达到了280万平米,预估可以收取代建费4.7亿元,可售货值145亿元,预计2022年内可以签约40-50多个项目。

房地产行业将告别高毛利时代,这是所有房企将面临的现实。但从长远来看,新型城镇化建设仍在持续推进,“中心城市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应愈发明显,城市居民对居住面积及住房品质提升的需求不断增强,叠加政策面的刺激因素,都将助力房地产行业逐步复苏,并进而带动产业链上下游多个行业的全面复苏,这对于稳住宏观经济大盘,无疑具有重要意义。

那么,对于购房者及投资者来说,眼下是否是买房或者买房企股票的好时机?政策发力下,未来的行业投资机会在哪里?6月9日下午2:00-4:00,一起来听听“思维圆桌派——稳房地产与稳经济大盘”线上直播,将能找到一些答案。(思维财经出品)■

(责任编辑:刘海美 )
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